Для приватних інвесторів — 90% ризику як мінімум: огляд нерухомості України

Для частных инвесторов — 90% риска как минимум: обзор недвижимости Украины

Головні новини щодо ринку нерухомості в Україні в червні 2017 року

Ринок продажів

Згідно з моніторингом компанії ARPA Real Estate, в січні-квітні 2017 року в Києві було продано 1740 квартир (з них 735 на первинному ринку), тоді як за аналогічний період минулого року — 2475 (1220). Таким чином, попит впав на 70%.

«Ринок тримається за рахунок так званого органічного попиту, коли житло купується покупцями для себе, а не з метою перепродажу, і переважно у форматі угод-ланцюжків», — коментує керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов для ресурсу Деньги.иа. Причин падіння попиту кілька. По-перше, стабілізація банківської системи (не в тому сенсі. що тепер вона надійна, а в тому, що перестали падати великі банки). Немає серйозного відтоку депозитів, немає значного потоку виплат Фонду гарантування вкладів — саме за рахунок торік продажу трималися на високому рівні. По-друге, вплинула стабілізація курсу долара, адже разом з нею зупинилися і ціни забудовників. Більш того, просідання курсу американської валюти в поєднанні зі збільшенням пропозиції житла на ринку (сьогодні до продажу пропонуються 55 тис. квартир в 219 об’єктах, тоді як у минулому році в цей же час — майже на 20% менше) спонукає покупців вичікувати. Однак поки що вартість квадратних метрів знижується в основному в бізнес‑ і преміум-сегментах.

«На ринку житлової нерухомості продовжує зростати пропозиція, однак попит обмежений і вагомих чинників для його збільшення в короткостроковому періоді немає. Це формує надлишкова пропозиція, яка поступово накопичується. Обсяги кредитування занадто малі, щоб стимулювати попит і впливати на ціни», — зазначають автори звіту Нацбанку України щодо фінансової стабільності.

На попит впливає і ще одна важлива обставина. Кореспондент видання «Вести-Україна» в інтерв’ю з президентом Ліги експертів України Світлана Бовсуновський, наводить таку статистику: кожна 15-а угода на ринку нерухомості є шахрайською з однією з сторін. І експерт підтверджує його інформацію: «Це правда. Я б навіть сказала, що для приватних інвесторів тут 90% ризику як мінімум… Проблема саме в тому, що люди ведуться на ці низькі ціни. Ситуації бувають такі, що будинки побудовані, але все зупинено і все скасовано, навіть декларації про введення в експлуатацію, подаються судові позови, проводяться арешти. А люди вже проінвестували на 100% будівництво будинку і не можуть заселитися». За її словами, лідером у подібних ситуаціях залишається Київська область — саме на неї припадає найбільша кількість судових позовів, пов’язаних з незаконним будівництвом.

Власне, передмістя — лідер не тільки в шахрайських схемах. Директор проектної компанії АИММ-Груп Ганна Іскіердо уточнює, що в області сьогодні будується більше житло, ніж в столиці.

Також ринок нарешті відреагував на запит масового покупця: невелике житло за мінімальну ціну. Згідно з дослідженням консалтингової компанії City Development Solutions, 60% квартир у нових об’єктах, які зараз виставляються ринок для продажу на етапі котловану» — квартири малого метражу. А щоб додатково знизити їх вартість, забудовники збільшують загальна кількість квартир в житлових комплексах, знижуючи тим самим витрати в розрахунку на одну квартиру, що дає можливість виставляти їх за привабливою для покупця ціною.

Підтверджуються прогнози щодо вторинного ринку нерухомості. Згідно зі спостереженнями ріелторів, власники житла, побудованого раніше 2000 року почали більш охоче торгуватися, адже кожен місяць простою, особливо в опалювальний сезон, коштує кругленьку суму: однокімнатна квартира, яка простояла непроданої з жовтня по квітень, обійдеться в 500-600 дол. За словами спеціаліста агенції нерухомості New Life City Віталія Блащука, в цілому ситуація виглядає так: «Якщо об’єкт продається за ціною 50 000 доларів і дорожче, то в договорі купівлі-продажу ціна може знизитися на 2 000-3 000 доларів. При продажу квартир за нижчою ціною, господарі, швидше за все, поступляться до 1000 доларів». При цьому агенти уточнюють, що більшість «вторинки» на ринку сьогодні — це об’єкти, господарі яких вже знизили ціну: спочатку ці квартири виставлялися за ціною на 10-15% вище актуальною. У консалтинговій компанії SV Development уточнюють, що протягом січня-травня вартість квартир на вторинному ринку (центр і близькі до центру райони Києва, не елітна нерухомість) зменшилася на 2,5% до початку року, до 1132 дол за квадратний метр. А за даними ABCnews з травня 2016 року ціни на вторинне житло в Києві вже просіли на 12%, з травня 2014-го — на 38%.

З початку року у Львові, Дніпрі (колишній Дніпропетровськ), Одесі ціни зменшилися в межах 2,3−3%, до 890, 723 і 900 дол за квадратний метр відповідно.

Державна фіскальна служба додатково роз’яснила порядок продажу об’єктів нерухомості. Так, продаж понад 3 об’єктів на рік (компанією або фізособою) підпадає під визначення «підприємницька діяльність, а значить оподатковується. Причому сьогодні ГФС проводить перевірки за 2014-2016 роки і, в разі виявлення таких операцій, донараховує відповідні суми податків: 18% від отриманого доходу (у разі юридичні особи), а також ЄСВ і, в ряді випадків, ПДВ (у випадку фізособи), не кажучи вже про штрафи в розмірі 25-50% від доходу. Єдине, що поки рятує інвесторів — суди масово відмовляються приймати сторону ГФС і виносять рішення на користь відповідачів.

Ринок оренди

З великих міст в трійці лідерів за кількістю пропозицій — Київ, Одеса, Харків. Останнім дещо незвично, адже за вартістю квадратного метра Харків зазвичай поступався Дніпру. У свою чергу, Одеса з настанням літнього сезону впритул наблизилася до столиці за ціновим очікуванням орендодавців. якщо в Києві середня оренда стартує з 6 тис. грн (в діапазон 7-8 тис. укладається більшість угод), то в Одесі 5-6 тис. сьогодні — середня орендна ставка. Зрозуміло, із закінченням пляжного сезону ажіотаж у Південній Пальмірі піде на спад. У Харкові ставки більш демократичні — 3-4 тис. грн.

Проте вже до осені ріелтори радять приготуватися до збільшення витрат на оренду: «Можна з упевненістю прогнозувати поступове підвищення цін на оренду житла на 10-20% вже в цьому році. Це пов’язано, в першу чергу, з очікуваним зростанням цін на комунальні послуги», — попереджає керівник порталу Krysha.ua Володимир Богорада.

Аналітики порталу Domik.net вказують також, що до міст з традиційно високою орендою останнім часом додався Житомир — позначається близькість до Києва. Він потрапив в категорію міст, де середня орендна ставка за двокімнатну квартиру в новобудові обійдеться від 6500 грн. Дивно, але в розташованому приблизно на такій же відстані Чернігові оренда приблизно на ⅓ дешевше.

Хороша новина для орендарів житла: Верховний суд, розглядаючи один з позовів, що виніс постанову, яка стане типовим для аналогічних позовів — про право власників житла виселяти орендарів: «…переважне право на оренду має той орендар, який досі знімав нерухомість, справно платив за неї і виконував усі умови угоди з власником. Йому може бути відмовлено в продовженні договору оренди лише у разі, якщо житло потрібно для особистих цілей його господареві або якщо наймач не повідомив власника, що збирається скористатися своїм пріоритетним правом продовжувати займати приміщення. Звичайно, повідомив в тій формі, яка описана в договорі оренди. Це стосується здачі комунальної або державної нерухомості, так і знімання житла людьми», — пояснює рішення суду старший партнер адвокатської компанії «Кравець та партнери» Ростислав Кравець для meget.kiev.ua. Схожі норми діють щодо орендного житла у багатьох країнах світу, проте на Україні до останнього часу права орендаря були набагато слабкіше захищені законом, ніж права власника житла.

Будівництво

Згідно з даними українського Держстату, вартість будівельно-монтажних робіт у сфері житлового будівництва у січні-квітні 2017 року зросла до грудня 2016 року на 5,5%, тобто трохи випередила інфляцію за той же період (4,9%). За 4 місяці будівельниками виконано робіт на суму 6,6 млрд грн, з яких 2 млрд — у квітні. При цьому виділяється 3 регіону, з яскраво вираженою будівельною активністю — Київ, Одеська та Харківська області (434, 382, 112 млн грн будівельних робіт в квітні 2017 року відповідно). Можна сказати, саме вони і тягнуть галузь на собі. В інших регіонах будують мало, а в трьох (Донецька, Луганська, Закарпатська області) практично перестали будувати взагалі: 1-1,5 млн грн робіт в місяць. В цілому ж за вказаний період на Україні виконано будівельних робіт на 20,3 млрд грн.

З іншого боку, вартість виконаних робіт стає не настільки вже об’єктивним критерієм для оцінки ринку нерухомості, оскільки собівартість квадратного метра продовжує скорочуватися. Так, ми бачимо, що вартість робіт фактично зростає врівень з інфляцією, тим самим компенсуючи зростання цін на будматеріали, пальне, оренду техніки і т. п. Однак статистика свідчить, що за I квартал 2017 року було здано в експлуатацію 2,9 млн кв м житла, що на 20% більше, ніж за аппг. Більш того, останній раз стільки здавали в I кварталі 2014 року, тобто перед самим початком затяжної кризи, викликаного державним переворотом в лютому 2014 року. До того ж фахівці компанії «Еврорейтинг», зафіксували зростання будівництва, відзначають, що приріст, нехай і невеликий, є в 18 з 24 областей України.

«В цілому по країні позитивний тренд сформований за рахунок результатів Києва, Київської та Одеської областей. Порівняно з першим кварталом минулого року їх сумарний результат збільшився на 288 тис кв м (+66%). Це 92% загальноукраїнського приросту до показників січня-березня 2016 року», — підкреслив у коментарі ABCnews гендиректор «Євро-Рейтинг» Григорій Перерва. А найгірша ситуація знову-таки зовсім не в Донецькій і Луганській областях, безпосередньо прилеглих до зон бойових дій, і де кількість СМР на дні рейтингу. Найгірше з житловим будівництвом у Херсонській області України, де в I кварталі поточного року збудували вдвічі менше, ніж за той же період 2016 року.

У разі прийняття нового Генплану Києва столиця може поступитися традиційну пальму першості самого споруджуваного міста. Справа в тому, що одним із його пунктів є практично повна заборона будівництва на лівому березі Дніпра протягом найближчих 20 років. Це пов’язано з тим, що у попередні роки саме лівий берег будувався найактивніше. З-за цього соціальна інфраструктура лівобережних районів перевантажена. До того ж київські мости вже не витримують щоденного ранкового і вечірнього трафіку (що живуть на лівому березі, як правило, працюють на правому).

Український аналітичний центр вказує на те, що будівництво в I кварталі стало одним з факторів, який забезпечив зростання ВВП на 2,5% в порівнянні з аппг. Частка будівництва у ВВП — 2%, при цьому галузь зросла на 21,3%. Плюс операції з нерухомим майном (8% ВВП) зросли на 6,2%. Іншими словами, будівництво і продаж нерухомості в основному і були драйвером зростання економіки (до речі, АПК, який не втомлюються звеличувати в уряді, спрацював з невеликим мінусом).

З 10 червня будувати багатоквартирне житло на Україні на Україні стало дещо простіше. Набув чинності закон «Про вдосконалення містобудівної діяльності», а уряд прийняв кілька підзаконних актів для того, щоб закон міг працювати. Зокрема скасовані категорії складності будівництва, тепер всі об’єкти будівництва класифікуються по класу наслідки (від СС1 до СС3). Для початку будівництва об’єктів СС1 навіть не потрібно отримувати дозвіл на початок будівництва, досить повідомного повідомлення в органи місцевої влади. Також збільшені проміжки між перевірками об’єктів: СС1 — раз на 5 років, СС2 — раз в 3 роки, СС3 — раз в 2 роки.

Заступник міністра «тимчасово окупованих територій» Георгій Лою під час прес-конференції оголосив, скільки грошей буде потрібно на будівництво житла для вимушених переселенців, які змушені були виїхати з Донецької та Луганської областей через бойових дій: «За оптимістичними розрахунками для того, щоб забезпечити житлом 500 тисяч сімей, вживається термін — домогосподарств, необхідно мінімум 5 млрд доларів. Якщо взяти, що 10 тисяч доларів для будівництва якого-небудь житла. Таких грошей немає ні в бюджеті, ні зовні». Як раніше повідомлялося, німецький державний банк KfW готовий допомогти Україні з кредитом на ці цілі, однак ні про які мільярди мова не йде: обговорювалися суми в межах 150-200 млн євро. Поки ж в уряді планують скасувати оподаткування будівельних компаній, які візьмуться за будівництво такого житла.

Податок на нерухомість

Наближається термін початку сплати цього поки ще нового для України податку до 1 липня власники об’єктів, що підпадає під дію закону (квартири площею більше 60 кв м і будинки площею понад 120 кв м) повинні отримати платіжні сповіщення ГФС. Тим часом віце-президент Українського союзу промисловців і підприємців Юлія Дроговоз попереджає, що з оплатою податку складається ситуація анекдотична: за її словами, податок є, а єдиного реєстру осіб, на яких він поширюється, досі немає. По-перше, в електронному реєстрі відсутні дані по об’єктам, побудованим раніше 2013 року. Тобто «…з 90% зареєстрованого житла лише близько 40% занесені в електронний реєстр. З цих 40% приблизно 5% потрапляють під оподаткування», — розповіла вона інформагентству УНІАН. Тобто чисто теоретично абсолютно реальна ситуація, коли власник квартири площею 65 кв м платить податок, а власник півсотні квартир — ні. Тим більше, що останні, як правило, користуються нормою, згідно з якою несданное в експлуатацію житло не оподатковується.

ТРЦ, офіси, комерційна нерухомість

Згідно з даними консалтингової компаній Jones Lang LaSalle на Україні, в I кварталі 2017 року орендні ставки в ТРЦ Києва зросла на 4,5% в порівнянні з аппг — до 815 дол/кв м на рік. Цього не змогла перешкодити навіть те, що кількість вільних площ у столичних ТРЦ за станом на квітень поточного року склало 10%, тобто на 4% більше, ніж у квітні минулого року. Такими даними розташовують у консалтингової компанії UTG. Причиною зростання вакантності стало відкриття Lavina Mall.

Українські депутати продовжують забороняти. В цей раз може не пощастити власникам ресторанів у багатоквартирних будинках, а також власників продуктових магазинів (якщо в асортименті товарів присутній алкоголь). Такі пропозиції містяться в законопроекті №6465, зареєстрованого в парламенті в кінці травня.

«У більшості випадків про розташування розважальних закладів, жителі дізнаються вже після надання відповідними органами дозвільних документів і боротися з таким небажаним сусідством змушені в судах», — аргументують свою позицію автори законопроекту у пояснювальній записці. Що ж стосується магазинів, то причина, за якою хочуть заборонити їх — боротьба з тіньовим ринком алкоголю.

Власники магазинів вбачають у законопроекті підступи великих торгових мереж, адже саме торгівля алкоголем дозволяє триматися на плаву багатьом з них.

Після довгих років поневірянь IKEA нарешті-то може вийти на ринок України — про це під час прес-конференції заявив керівник правління ТЦ «Мандарин Плаза» Олександр Черницький. З сього словами, в кінці поточного року в Києві має розпочатися будівництво ТРЦ «Південний» загальною площею близько 450, тис кв м. Співробітники IKEA відвідували Україну і передбачається, що саме IKEA стане орендарем цього ТРЦ.