Середня ставка по іпотеці знизилася до мінімуму: чи варто брати кредит

МОСКВА, 10 липня — , Марія Салтикова. Середньозважена ставка по рублевих іпотечних кредитах в травні 2017 року опустилася до мінімального значення за останні дев’ять років і становить 11,32%. Про це повідомляється на сайті Центрального банку Росії. Про те, чи варто брати іпотеку прямо зараз, — в матеріалі .

Коли ставки по іпотеці дійдуть до 6-7%

Ставки по іпотеці почали знижуватися на початку цього року — по завершенні держпрограми по житловому кредитуванню про їх зменшення оголосили Ощадбанк і банки групи ВТБ, за якими послідували і інші фінансові організації. Глава Ощадбанку Герман Греф в ході зустрічі з Володимиром Путіним передбачив зниження ставок по іпотечному кредитуванню до історичних мінімумів, а прем’єр Дмитро Медведєв заявив, що “макроекономічні умови для зниження ставки до 6-7% готові”. У свою чергу, гендиректор Агентства з іпотечного та житлового кредитування (АІЖК) Олександр Плутник висловив думку, що на кордоні 2017-2018 року ставка іпотеки складе менше 10%, а через два роки досягне 6-7%.

Головним фактором, який впливає на іпотеку, залишається рівень ключової ставки ЦБ. Зараз ринок чекає подальшого її зниження, вважає старший віце-президент, директор департаменту іпотечного кредитування ВТБ24 Андрій Осіпов. “У найближчі рік-два ми можемо побачити іпотечні ставки на рівні 9% річних”, — зазначив він.

Інші банківські експерти, опитані , дотримуються тих же оцінок. До кінця цього року варто очікувати середньозважену ставку на рівні 10% і нижче”, – каже керівник управління маркетингу банку “ДельтаКредит” Олексій Тартышев. Трохи більший відсоток закладає головний аналітик Промсвязьбанка Дмитро Монастыршин: на його думку, “до кінця року середньозважений рівень ставки по іпотечних кредитах може знизитися до 11,0%, а до кінця 2018 р. — до 10%”.

“У довгостроковій перспективі ставки продовжать знижуватися, однак макроекономічна ситуація все ще нестабільна, тому все може швидко змінитися”, — вважає керуючий партнер “Метриум Груп” Марина Литинецкая. Ключова ставка ЦБ Росії зараз орієнтована на досягнення цільового рівня інфляції — 4%. З початку року темпи інфляції сповільнювалися, але в червні індекс цін різко підскочив до 4,4%, що в Центробанку охарактеризували як “шок”, нагадала Литинецкая. У липні ціни продовжать зростати: це дуже ймовірно, враховуючи традиційне підвищення тарифів з 1 липня. У такому разі ЦП, швидше за все, відкладе подальше зниження ключової ставки. “Відповідно, і вартість іпотеки до початку осені, ймовірно, залишиться на поточному рівні”, — підсумувала експерт.

“Передумов глибокого зниження іпотечних ставок немає”, — погоджується керівник аналітичного центру “Індикатори ринку нерухомості IRN.RU” Олег Репченко. За його словами, якщо інфляція продовжить знижуватися, ставки можуть “просісти” ще трохи — не більше відсотка, якщо немає — падіння зупиниться. “Іпотека під 6-7% поки залишається мало реальною перспективою — ситуація в економіці залишається нестабільною, Центробанк не відійде від відносно жорсткої грошово-кредитної політики, так і самі банки не готові ризикувати, різко знижуючи ставку, вважає експерт. “Ставки нижче 10% можливі тільки в рамках спеціальних програм”, — уточнив Репченко.

Що буде з цінами на житло

Ціни на житло поки або падають, або залишаються на місці. За словами Тартышева, ця тенденція актуальна для всіх регіонів, крім Ленінградської області та Санкт-Петербурга. “Вартість квадратного метра в Санкт-Петербурзі зросла за останній рік на 5%, а в Москві знизилася на 10%. У регіонах ціна також впала на 3%”, — уточнив керівник управління маркетингу банку “ДельтаКредит”. “Ми не очікуємо серйозного зростання цін, так як на ринку з’являється все більше нового житла: за останні 2 роки сформувався ринок покупця”, — відзначає заступник керівника блоку “Роздрібний бізнес” банку “Відродження” Олег Коркін.

Ціни на ринку житла поки що стагнують, погоджуються в “Метриум Груп”. “За перше півріччя в масовому сегменті первинного ринку столиці вони збільшилися лише на 1%, а в бізнес-класі і зовсім знизилися на 2%”, — зазначила Литинецкая. На думку голови агентства нерухомості “очікувати подальшого зменшення ставок іпотеки безглуздо — вони можуть підскочити і, як це було у 2014 і 2015 роках”. “А ось якщо вартість кредиту буде знижуватися, то ніщо не заважає клієнтам рефінансуватися за більш низькою ставкою в іншому банку”, — зазначила вона.

Останні пару років забудовники і власники вторинних квартир знижують ціни, після цього попит дещо збільшується, зазначив Репченко. За його словами, на цьому тлі продавці намагаються підняти ціни, а покупці не готові платити більше, тому незабаром квартири знову дешевшають, причому ціни падають до більш низького рівня.”Така тенденція збережеться, і в цілому житло продовжить дешевшати темпами приблизно 10% в рік”, — зазначив керівник аналітичного центру “Індикатори ринку нерухомості IRN.RU”.

Ціни можуть збільшитися, але незначно, – вважають інші експерти. “Динаміка в 2017-2018 роках буде порівнянна з рівнем споживчої інфляції і складе близько 4% в рік”, — вважає головний аналітик Промсвязьбанка Дмитро Монастыршин. На його думку, зростання цін буде стримувати розширюється ринок новобудов. “У 2016 році в Росії введено в експлуатацію житла загальною площею 79,8 млн кв. метрів. У 2018 році обсяг будівництва може зрости до 85-88 млн кв. м.”, — зазначив Монастыршин.

Коли все-таки брати іпотеку

Більшість банків відзначає зростання попиту на іпотечні кредити з березня цього року, коли почалося зниження ставок. “Якщо порівнювати 2017 рік з успішним 2014 роком, то у січні і в лютому обсяг видач у нас було менше, ніж у січні-лютому 2014 року, а з березня ми видаємо більше, і з кожним місяцем приріст збільшується. У червні 2017-го ми видали вже на 66,4% більше, ніж у червні 2014-го (і на 35,9% більше, ніж у червні 2016-го)”, — говорить Тартышев. На його думку, зараз склався вдалий для покупців баланс цін на квартири і ставок по іпотеці, і, якщо є потреба, брати житло потрібно зараз.

В Промсвязьбанку обсяг видачі іпотечних кредитів з березня виріс в два рази, порівняно з минулим роком. У той же час головний аналітик банку застерігає позичальників від поспішних рішень. “У поточній кон’юнктурі, коли ставки по іпотеці знижуються, а обсяг пропозиції нового житла зростає, з купівлею житла в іпотеку буде розумним не поспішати. Виняток можуть становити об’єкти, де є потенціал зростання ціни на 10%, наприклад із-за будівництва метро і т. п.”, — говорить Монастыршин.

Вирішуючи, чи варто брати кредит зараз, позичальникові треба виходити з поточної ситуації, вважає директор департаменту кредитування та страхових продуктів Абсолют Банку Антон Павлов. “Якщо у вас немає квартири, і ви зараз знімаєте, несете витрати, — це одне. А якщо вам є де жити і квартира — не питання, що горить, можна перечекати”, — вважає він.

Позичальнику при цьому треба враховувати, чи зможе він впоратися з іпотечними платежами. Розмір щомісячних платежів по кредиту не повинен перевищувати 30% від щомісячного доходу сім’ї, каже фінансовий консультант, співвласниця компанії “Особистий капітал” Юлія Сахаровская. Багато людей беруть ще й споживчий кредит для оплати початкового внеску — в цьому випадку всі кредитні платежі потрібно підсумувати, уточнила вона. Рефінансувати іпотечний кредит тільки тому, що ставки знизилися, при цьому може бути не завжди вигідно, виною тому ануїтетна система платежів: в середині погашення позики це ще має сенс, але в кінці, коли основна частина відсотків банку виплачена, вже немає.

“Якщо вам потрібно житло, щоб жити, треба його купувати. Не треба чекати кон’юнктури, яка завжди дуже мінлива”, — погоджується головний експерт консалтингової компанії Frank Research Group Дмитро Тарасов. Вирішуючи, чи варто брати кредит, позичальник повинен не гадати, що буде з цінами на нерухомість та іпотечними ставками, а оцінити своє фінансове становище: у нього повинна бути “подушка безпеки”, запас на випадок, якщо він втратить роботу або його трудові доходи зменшаться. “Щоб він міг обслуговувати іпотечні платежі, не побоюючись можливості втратити квартиру, яку тільки що з таким трудом купив”, — підсумував Тарасов.