Кому дістанеться будинок на Рейтарській?

Журналісти провели розслідування конфлікту, який розгорівся навколо будівлі біля Софії Київської, де розташувався проект «Речовий доказ», пише ГК.

Фото: скріншот

На початку серпня в арт-колах Києва вибухнув гучний скандал. У ЗМІ з’явилася низка повідомлень про те, що компанія Олеся Довгого та Романа Насирова насильно виселяє декілька творчих об’єднань столичних художників. А саме — галереї «Дукат», культурні центри «Локація» і «Educatorium». Згідно тиражованих повідомленнями, компанія «Георгіївський резіденс» за заниженою ціною викупила муніципальна будівля на вулиці Рейтарській, 8Б і після вигнання художників планувала звести офісний центр, захопивши територію прилеглого скверу. Для здійснення своїх цілей забудовники не тільки тероризували творчі об’єднання, але і влаштували підпал будівлі. Зупинити це свавілля вдалося тільки після втручання ультрас «Динамо» на чолі з Назарієм Кравченко, які разом з художниками взяли будівлю під контроль — до рішення суду. Якого саме рішення і якого суду — у повідомленнях не уточнювалося.

Ми вирішили розібратися в ситуації, уточнивши позиції сторін конфлікту. Найбільш представленою у ЗМІ виявилася позиція Назарія Кравченко.

Протест з проживанням

Суть звинувачень керівника групи футбольних фанатів, які він майже дослівно повторює раз за разом, полягає в тому, що «рейдер скупив центр міста під забудову і намагається спалити і забудувати». І тому художникам у 7 разів підвищили вартість оренди і хочуть викинути їх на вулицю. В якості людей, за вказівкою яких це відбувається, активіст називає Олеся Довгого та Романа Насирова. Також, за словами Кравченка, прокуратурою відкрито кримінальне провадження за фактом скупки приміщень будинку за заниженою вартістю. Однак справа «спускається на гальмах». І тому лідер ультрас вимагає активізації розслідування та повернення будівлі на баланс міста». А для того, щоб гарантувати недоторканність будівлі і художників, Кравченко і його команда зайняли весь другий поверх будинку. Раніше тут розміщувався культурний центр «Educatorium», тепер це місце фактично стало штаб-квартирою фанатів. Адреса Рейтарська, 8Б на своїй сторінці в Facebook Кравченко вказує в якості контактів свого об’єднання — наприклад, для купівлі квитків на футбольні матчі лідер фанатів пропонує звертатися саме за цією адресою.

«На Рейтарській відбувається протест проти незаконної забудови, знищення та захоплення історичних будівель. Ми вимагаємо повернути землю на баланс міста Києва. Я написав звернення від свого імені ГПУ з проханням пояснити умови арешту. Журналісти порталу «Наші Гроші» провели розслідування, і оприлюднили інформацію про накладення арешту на приміщення. Я подав запит до прокуратури і чекаю відповіді», — повідомив Назарій Кравченко у коментарі нашому виданню.

Також лідер футбольних фанатів стверджує про існування якихось судових дозволів про будівництво «на цій ділянці». Однак, на прохання уточнити, чи бачив він ці дозволи, що це за дозволу, ким вони видані або назвати реквізити цих документів, пан Кравченко відповісти не зміг. Але провів аналогії з випадками підпалів, мали місце в інших районах столиці.

Довгий час власники «Георгіївської резіденс» не коментували ситуацію в пресі. 24 вересня Оксана Гуляєва, сестра екс-секретаря Київради Олеся Довгого опублікувала розгорнуті пояснення на своїй сторінці в Facebook. Дані, озвучені Гуляєвої, кардинально не співпадають з версією Назарія Кравченко.

Назарій Кравченко і його команда активістів

У пості Гуляєвої містяться пояснення двох процесів, про яких практично не говорить Назарій Кравченко. Зокрема, послідовність процесів купівлі та приватизації будівлі та історія появи в будинку на Рейтарській мистецьких проектів. За словами Гуляєвої, в проекті немає прямої участі ні Олеся Довгого, ні Роману Насирова.

«Ні мій брат, ні Роман Насиров не мають відношення до будівлі. Це мій бізнес-проект. У 2017 році я залучила інвестора, бізнесмена Олександра Глімбовського, адже на придбання приміщень витратила більше, ніж очікувала», — пише Оксана Гуляєва.

Ми також зв’язалися з юристом «Георгіївський резіденс», щоб прояснити структуру прав власності на будівлю.

Як повідомив адвокат Мирон Курилич, до 2017 року власником «Георгіївський резіденс» була Оксана Гуляєва в партнерстві з одним із засновників історико-культурологічного проекту «Оберіг Часу» Максимом Кушнарьовим. У 2017 році бізнесмен Олександр Глімбовський (тесть Романа Насирова) став співзасновником компанії. Новий учасник виступив в якості портфельного інвестора і не брав участі в питаннях управління активом.

Будинок — колишня адміністративна будівля. Його приміщення приватизувалися в різний час різними власниками. Риторика опонентів передбачає, що скупка приміщень будинку провадилася останнім часом. Проте Оксана Гуляєва купила «Георгіївський резіденс», якому належала частина приміщень будівлі, в кінці 2014 року. В подальшому протягом декількох років власники компанії докуповували площі.

«Починаючи з 2014 року, я купувала цю будівлю по частинах. Купувала на вторинному ринку у приватних власників за великі гроші. Я на 100% маю законне право володіти цим об’єктом», — так про це пише сама Гуляєва.

У муніципальній власності на момент покупки Гуляєвої «Георгіївський резіденс» перебував лише другий поверх будівлі. Його викупили на відкритому аукціоні в 2015 році. За словами адвоката, в ході торгів ціна піднялася більш ніж на 30% від оціночної вартості, заявленої продає стороною.

Що ж стосується розслідування прокуратури, то воно дійсно ведеться. І на невелику частину одного з поверхів накладено арешт, обмежує власника у праві продажу приміщення (але немає обмежень по його використанню). Проте розслідування стосується епізоду приватизації тих площ, які були придбані компанією ще в 2009 році, тобто за 5 років до придбання Гуляєвої «Георгіївський резіденс». За цей час приміщення, що є об’єктом інтересу прокуратури, кілька разів змінили господарів. І питання у правоохоронців, відповідно, не до власників «Георгіївський резіденс», а першому власнику.

«До мене як до власниці будинку правоохоронці не мають ніяких претензій і питань!» — уточнює Оксана Гуляєва.

Також власниця називає абсурдною інформацію про плани зведення офісного центру в охоронній зоні ЮНЕСКО і спростовує повідомлення про підпал будинку.

«Цінність будівлі полягає в його справжності та розташування у зоні охорони ЮНЕСКО. Для мене це насамперед служить гарантією, що в цьому мікрорайоні не передбачається забудова і будівля буде довготривалим орендним бізнесом. Ніяких дозволів, проектів забудови не існує. Це — плід хворої фантазії. Там фізично неможливо щось побудувати. І цього ніхто ніколи не дозволить! Будинок історичний, красивий і міцний, і єдине, чого він вимагає — це відновлення фасаду та покрівлі, оскільки затікання води руйнує стіни. Підпал будівлі — це ще один фейк людей, які не мають уявлення про орендному бізнесі. У нас повне будівля орендарів. Був випадок — щось горіло в сусідньому будинку, до якого я не маю абсолютно ніякого відношення!» — пише Гуляєва в Facebook.

Мистецтво як бізнес і бізнес як мистецтво

І, нарешті, розвиток творчих об’єднань та арт-кластера в цілому на платформі галереї «Дукат» стало можливим завдяки підтримці Оксани Гуляєвої і Максима Кушнарьова. «Дукат» отримав від Гуляєвої пільгову орендну ставку для арт-кластера, тобто некомерційних творчих проектів. Сталося це в 2016 році. «Я багато років займаюся благодійними проектами, тому планувала частина будівлі віддати під офіси, а частина — використовувати під соціальні та культурні проекти. У 2016 році ми вирішили дати можливість зародитися арт-кластеру, надали власнику галереї додаткове приміщення для тимчасового розміщення його проектів на неймовірно пільгових умовах. І за це мене тепер добре дякують», — зазначає Гуляєва у своєму пості.

Фактично мова йшла про меценатської підтримки. «Георгіївський резіденс» надав галереї «Дукат» приміщення за пільговою ставкою оренди — 75 грн. за кв. м для нових арт-проектів. Тобто, стометрова площа в центрі Києва обходилася орендарям в 7,5-10 тис грн. Це нижче собівартості утримання приміщення і в 5-7 разів нижче ринкових ставок, які платили інші орендарі будівлі. Підтримка арт-проектів тільки в минулому році обійшлася «Георгіївський резіденс» майже в 3 млн. грн.

У художників, які займають приміщення в будинку на Рейтарській, немає єдиної позиції.

Власник галереї «Дукат» Леонід Комський повідомив про підписання минулого літа договору з власником на нових умовах, узгоджених у ході переговорів. Галерист також підтвердив слова Гуляєвої про те, що підпалів вдома не було, уточнивши, що загоряння було в сусідньому будинку півроку тому. Крім того, Леонід Комський спростував тиражируемую в ЗМІ інформацію про погрози орендарям, водночас визнавши наявність поточної заборгованості по виплаті орендної плати і постійних затримок її виплати в минулому.

«Ми в галереї підписали оренду до Нового року, тому що за їх ціною ми змушені були це зробити, у нас міжнародні проекти, в тому числі, і «Дукат» на першому поверсі залишається. З боку власників не було погроз. Все досить коректно. У нас є затримка по оренді. Але вона у нас була весь цей час. Буває на пару місяців. Але ми все заплатимо до середини осені. Наскільки я знаю, «Локація» та інші — перестали платити оренду. Щодо підпалу — мова йде про сусідньому будинку. Це було, якщо я не помиляюся, цієї весни. Може, бомж якийсь туди заліз. Але активісти вирішили, що, можливо, власник хотів підпалити будівлю, щоб його легше було розламати», — розповідає Комський.

У «Локації» категорично проти будь-яких змін орендної ставки. На Facebook-сторінці проекту йдеться про те, що «Локація» розцінює будівля на Рейтарській як «сквот», так як на приміщення на вимогу прокуратури накладено арешт. А значить — його статус не визначений, і «творча громадськість» має моральне право перебування там. У «Локації» відзначають, що вклали багато праці в свій проект, а також власними силами робили ремонт у приміщеннях.

Звертає на себе увагу той факт, що «Локація» має свій сайт, на якому рекламується «арт-кафе», відкрите в будівлі, мабуть, без будь-яких дозвільних документів. Крім того, на сайті працює інтернет-магазин, в якому можна придбати продукцію, що входять до об’єднання художників і скульпторів. Вартість виробів в середньому становить 1-2 тисячі гривень. Ціна деяких позицій доходить до 10-11 тисяч гривень.

Засновник культурного центру «Локація» Оксана Білоус визнає, що в її проекту немає договору оренди з власниками будівлі. Художниця говорить про наявність «дружнього» договору з орендарем будівлі Леонідом Комским і в той же час відмовляється озвучити конкретні суми, які вона платила за цим документом. Оксана Білоус вважає порушенням своїх прав вимоги власника підвищити пільгову орендну ставку, яка існувала більше двох років.

«Вони вирішили порушити договір. Прийшли і сказали, що ми повинні платити орендну плату в кілька разів вище, ніж раніше. Я не можу зараз говорити, скільки ми платили і скільки вимагали. Не хочу називати ці суми. Тому що я не підписувала договір. У нас був договір підписаний однією людиною. Галерея «Дукат», Леонід Комський. У нас був договір дружній. Ми просто контролюємо ситуацію, щоб нас звідси не викинули, як кошенят… Нам повідомили, що ми тут не повинні знаходитися. Тому ми не платимо оренди», — констатує Оксана Білоус.

У свою чергу, Оксана Гуляєва пояснює свою пропозицію про підвищення ставок необхідністю термінового ремонту будівлі.

«У цьому році питання відновлення фасаду став критичним — без належного догляду руйнування прискорилося. Орендна плата з некомерційних проектів, які займають майже половину будівлі, не покриває навіть утримання будинку. Я запропонувала орендарям — власнику галереї і іншим — навести порядок в домі. Але зі мною ніхто навіть не розмовляє. До кінця 2018 року для соціальних проектів продовжують діяти пільгові договори оренди за ставкою в 2,7 $ / м2, але третій місяць вони не оплачують навіть комунальні послуги!», — зазначає власниця.

Як зазначає адвокат Мирон Курилич, додатковою причиною для підняття питання про підвищення ставок стало те, що орендар — власник галереї «Дукат» — використав допомогу благодійників в комерційних цілях. У той час як договору не передбачають можливості суборенди.

Як з’ясувалося, частина арт-простору орендар здав у тимчасове користування іншим фізичним і юридичним особам, знімаючи з них відповідну плату і встановлюючи правила користування приміщеннями. Так, наприклад, без будь-яких погоджень з власниками в будівлі було відкрито кафе. При цьому плата за суборенду перевищувала плату, призначену власниками. Проект «Локація» раніше заявляв про те, що платив 150-200 грн. за квадратний метр, тоді як власник отримував від орендаря 75 грн.

За словами адвоката «Георгіївський резіденс», в ході переговорів власник «Дукат» погодився з новими умовами і перепідписав договір на площі Галереї зі ставкою 360 грн. за кв. м., обґрунтувавши це тим, що проект став рентабельним і не потребує підтримки. І уточнивши, що «Educatorium» та «Локація» переїжджають в інше місце.

Добро з кулаками і планами на житлоплощу

В кінці липня, коли власник ще вів переговори з координаторами проектів про умови співробітництва, в будівлі з’явилися активісти на чолі з Кравченком. Вони заявили, що беруть будівлю під контроль, фактично оголосивши його «нічийним».
«Я запропонувала орендарям сісти разом і визначитися, як бути далі. Спочатку всі погодилися, що ситуація об’єктивна. Але несподівано я дізнаюся, що захоплені приміщення, в будівлі з’явилися і господарюють якісь хлопці з радикальних угрупувань! Після захоплення будівлі мені запропонували продати його за півціни, натякаючи, що я його втратила. Або скористатися «послугами» інших «активістів», — так описала ситуацію Оксана Гуляєва.

Адвокат Мирон Курилич зазначає, що у власниці є обґрунтована причина для розриву договорів оренди, так як очевидні факти невиплати орендної плати за останні кілька місяців. Після чого з’являться законні підстави для звернення в правоохоронні органи для наведення порядку та звільнення приміщення від людей, що знаходяться там без будь-яких дозволів. Орендар і раніше несвоєчасно вносив орендну плату. Зрозуміти його позицію не представляється можливим — на переговори він не йде. Тим часом, різні організації — PR-компанії, об’єднання футбольних фанатів і т. д. стали вказувати Рейтарську, 8-Б в якості адреси розміщення своїх офісів. Хоча не мають ніякого відношення ні до орендарів, ні до соціальних або культурних проектів, які розміщувалися в будинку.

У свою чергу, власники арт-проектів підтверджують, що другий поверх будівлі, де раніше знаходився проект «Educatorium», сьогодні зайняли активісти на чолі з Назарієм Кравченко, організували проект «Речовий доказ». «Ну що відбувається? Прийшли активісти, взяли приміщення, поки прокуратура не поновить справу, — пояснює засновниця «Локації» Оксана Білоус. Хто саме, зайняв другий поверх, художниця уточнити не може. — Різні люди. Активісти. Я не знаю, хто вони».

Думки експертів, обізнаних про конфлікт — роздяглися. Так, наприклад, керівник проекту «Ісландія» Володимир Петров вважає, що юридично власники мають права на будинок, але їм варто поступитися вимогам активістів, щоб отримати кредит довіри суспільства.

«З точки зору капіталіста я безумовно в шоці від варварського захоплення, але з точки зору людини має відношення до культури та мистецтва — я в захваті від того, що наша творча інтелігенція доросла до активного сквотерства і підтримую їх від усієї душі. Зараз Довгий і Насиров платять гроші двом агенціям за дискредитацію художників, зачистку медаиполя і активно шукають рішення проблеми не розуміючи, що цим закопують індульгенцію яку їм Боженька простягає з самого неба. А двом персонажам з негативним бекграундом О. Р. і нічого непотрібно витрачати, просто вийти і сказати: «Хлопці, ви молодці! Займайтеся далі!» і раз в тиждень спускатися до них з четвертого поверху на третій пити чай. І через п’ять років ніхто не буде пам’ятати ні одеялка, ні міськради та земельних питань, а будуть знати двох київських меценатів», — пише Володимир Петров на своїй сторінці в Facebook.

Підприємець Максим Бахматов вважає, що на перше місце слід ставити право власності, а спірні питання вирішувати в судовому порядку.
«Я вважаю, що право власності — святе. Якщо ми не будемо його дотримуватися, то жоден інвестор до нас не зайде, і ніяких не буде правильних речей ні в Києві, ні в країні в цілому. Хлопці, наскільки я знаю, нарікають на якісь нюанси по власнику. Але це, я вважаю, справа прокуратури та відповідних органів — розбиратися в правильності купівлі та приватизації, а не приватних осіб. Право власності — святе, і ніхто не може самовільно його топтати; тільки в рамках нормального судового процесу. І тільки після рішення суду ми можемо входити в право власності та його змінювати», — вважає Максим Бахматов.

Ще більш категоричний підприємець, викладач КІМО і Вісконсинського університету Гліб Буряк, який називає активістів рейдерами і припускає, що вони можуть використовувати скандал навколо будівлі як політичний капітал на майбутніх міських виборах.

«Останні пару тижнів з Рейтарській відбувається якийсь морок — рейдери хочуть віджати будівлю, навпроти «Зигзага» чатують люди в камуфляжі, поруч з офісом «Основ» був підпал. Намалювали загрозу знесення будівлі, чим привернули увагу громадськості. Забудова — це джекпот для активістів, тому що вона турбує усіх киян без винятку, значить захист історичних об’єктів — це трамплін на шляху до міськради», — зазначає Гліб Буряк на своїй сторінці в Facebook.

Розслідуючи цей конфлікт, ми з’ясували, що Назарій Кравченко активно зустрічається з журналістами та блогерами і просить підтримати його, акцентуючи їх увагу на те, що він відстоює інтереси творчої спільноти. Але очевидно, що якщо організатори «Речового доведення» не зможуть у правовому полі обґрунтувати легітимність свого перебування в будівлі, а орендарі не продовжать договору оренди, їм доведеться згорнути проект. Обтяження, накладені судом на частину одного з поверхів, ніяк не пояснюють, чому будівля має перейти у власність групи активістів.

P. S. Під час підготовки цього матеріалу Назарій Кравченко опублікував на своїй сторінці в Facebook пост: «Підскажіть, будь ласка скільки коштує замовна публікація на ресурсі Ділова столиця ?)) чи це видавництво яке не «джинсує»?».

Ми вважаємо, що за допомогою цього питання пан Кравченко намагався вплинути на зміст матеріалу або його вихід в цілому. Вважаємо, що таку лінію поведінки пан Кравченко вирішив обрати після того, як в ході нашого короткого інтерв’ю з ним дізнався про те, що ми маємо намір надати слово всім учасникам конфлікту. Вважаємо, що ці дії є додатковою і важливою ілюстрацією конфлікту навколо будинку на Рейтарській.