Скільки забудовники заробляють на квартирах. Яка реальна націнка?

Скільки коштує побудувати багатоповерхівку? За підрахунками чиновників — близько 12 тисяч гривень за квадратний метр. Чи відповідає це дійсності і яка реальна націнка забудовника?

Мінрегіонбуд щокварталу розраховує показник середньої вартості будівництва житла. За останніми даними, в Києві побудувати квадрат житла коштує 13,8 тис грн, в областях — 10-12,4 тис грн.

Чи відповідає цей показник реаліям ринку, і з якою націнкою продають житло інвесторам забудовники?

Місцеві органи надають Мінрегіонбуду дані, які стають базою для визначення структури затрат по будівництву житлових будинків. Показник опосередкованої вартості — це ціна за квадратний метр загальної площі будинку.

Структура витрат формується з будматеріалів, зарплати, експлуатації машин, спільних виробничих та адміністративних витрат, витрат на проектування. Не враховуються оплата архітекторам, інженерна підготовка майданчика, компенсація витрат попереднім власникам ділянки, відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів.

Навіщо цей показник розраховують і коли застосовують?

В основному — при визначенні обсягів державних інвестицій у будівництво житла для громадян, які потребують поліпшення житлових умов та державної підтримки. Також цей показник використовують при визначенні розміру пайової участі державних інвестицій або розміру пільгових кредитів для громадян.

Однак, можна завдяки цим даними обчислити частку собівартості в ціні?

За даними аналітиків Lun.ua середня вартість житла в новобудовах Києва у грудні 2018 становила 23 тис грн, мінімальна — 16 тис грн. Середня вартість квадратного метра житла класу «економ» — 17,8 тис грн, «комфорт» — 20,7 тис грн, бізнес-класу — 36,1 тис грн, класу «еліт» — 58,2 тис грн.

Журналісти Економічної правди намагалися дізнатися у забудовників і девелоперів, скільки коштів вони витрачають на будівництво житла і яку частку собівартість займає в структурі ціни на «квадрат» для інвестора. Проте всі вони відмовилися називати точні цифри і взагалі неохоче спілкувалися на цю тему.

Читайте також:   На дні Тихого океану знайшли один з найзнаменитіших авіаносців Другої світової

Завищені оцінки від «Київміськбуду»

«Показник собівартості будівельної приблизно однаковий для всіх учасників ринку. Вартість зростає із-за витрат на проектування, маркетинг, нові технології, розробку софта», — говорить Наталія Рева з SAGA Development.

У компанії «Київміськбуд» повідомили, що озвучені міністерством цифри «нульові». До них слід додати вартість землі, пайові внески і рентабельність.

«На виході для покупця ціна квадратного метра в Києві становить 15-16 тис грн. Це мінімальний економічно обгрунтований показник. Він не може бути нижче цих цифр», — процитували слова голови правління компанії Ігоря Кушніра.

На думку президента «Київміськбуду», придбання житла, квадратний метр якого коштує менше 15-16 тис грн, дуже ризиковано. Забудовник може заощадити на матеріалах або некваліфікованих робітників. Ще одним варіантом «здешевлення будівництва житла є відсутність законно оформленої землі.

«У кращому випадку будинок не введено в експлуатацію. У гіршому — вдома не буде взагалі і інвестор залишиться без грошей та житла», — сказав Кушнір.

Насправді витрати «Київміськбуду» на будівництво житла істотно нижче. У фінансовому звіті компанії за 2017, опублікованому на її сайті, йдеться, що собівартість реалізованої продукції склала 2860000000 грн. Шляхом простих математичних підрахунків можна отримати цифру 8,5 тис грн за кв м.

На уточнююче питання ЕП у прес-службі «Київміськбуду» визнали, що 8,5 тис грн за «квадрат» — це середня собівартість будівництва житла в компанії. Залежно від класу будинку та інших чинників цей показник може відрізнятися.

Для порівняння: бажаючим інвестувати кошти в житлову нерухомість «Київміськбуд» пропонує прайси від 14-15 тис грн за кв м при повній оплаті.

Собівартість зростає і корупційна складова — теж

Інформацію про собівартості будівництва можна знайти і на відкритих майданчиках. Так, київське комунальне підприємство «Житлоінвестбуд-УКБ» замовило виконання робіт по добудові одного із житлових комплексів у Києві.

Читайте також:   Денис Казанський висміяв інтерес РосСМИ до виборів в Україні: «Перетворюються в нашу інформаційну провінцію»

Вартість контракту — більше 638 млн грн. «Коробки» будинків майже готові. Підряднику необхідно буде провести демонтажні роботи та усунути дефекти конструкцій. Добудова буде коштувати для замовника 6,5 тис грн за кв м.

На Полтавщині міськвиконком замовив підряднику будівництво багатоповерхівки по 7255 грн за кв м. За даними Мінрегіонбуду, середня вартість будівництва в області становить 10 536 грн за «квадрат».

Засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов заявив , що за 2018 собівартість будівництва зросла на 70-80 дол або 1,9-2,2 тис грн за кв м з-за зростання зарплат будівельників. Слова Ніконова підтверджує Держстат : за останній рік заробітна плата у сфері будівництва зросла на 28,6%.

«Собівартість будівництва індивідуальна для кожного об’єкта. В залежності від місця, класу і концепції вона може відрізнятися в півтора-два рази», — каже Рева. За її словами, в низькоякісних і низькомаржинальних проектах будівельна собівартість може становити до 90% вартості реалізації.

Для девелоперів, які приділяють увагу архітектурі, концепції, технологій комфорту та енергоефективності, собівартість значно підвищується. На думку девелопера, проекти, які конкурують лише ціною, за низької маржі ризикують залишитися недобудованими.

При цьому ні один девелопер не назвав таку суттєву складову ціни як корупція.

Між тим більшість учасників опитування , проведеного асоціацією ринку нерухомості URE Club, відзначають підвищення рівня корупції в галузі за останні два роки. Найчастіше з такими випадками девелопери стикаються на етапах отримання погоджень, дозволів та введення об’єктів в експлуатацію.

Які забудовники в групі ризику

За ринком нерухомості уважно стежить НБУ, оскільки стан галузі впливає на фінансову стабільність держави. «Підвищення собівартості будівництва житла і вимог до його якості з введенням нових державних будівельних норм тиснути на рентабельність забудовників», — попереджають в Нацбанку.

Читайте також:   Криворізька Богоматір. З мережі висміяли ролик з привітаннями матері Зеленського

Фінансовий регулятор визнає, що головними інвесторами в нерухомість залишаються колишні власники валютних депозитів. «Серед громадян з вищими доходами зберігається стійкий інвестиційний попит в умовах, коли знижується прибутковість валютних депозитів», — констатує він.

За даними регулятора, серед громадян з низькими доходами зростає число претендентів на іпотечні кредити і розстрочку. Втім, дисбаланси на ринку ще є. Потенціал покупців першого житла» поки невисокий і в середньостроковій перспективі первинний ринок досягне рівноваги.

«В мікрорайонах з розвиненою інфраструктурою попит на житло вище, а продажі в окремих будинках з невдалим розташуванням важко стимулювати навіть агресивною рекламою або знижками. У групі ризику — забудовники, зосереджені на одному ціновому сегменті або в одному районі», — кажуть в НБУ.

Автор: ОЛЕКСАНДР КОЛЕСНІЧЕНКО; Економічна правда

 

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *