Забудовники продають людям повітря. Пора міняти правила ринку нерухомості – думка

Забудовники продають повітря над будмайданчиком. Люди купують квартири, не маючи гарантій завершення будівництва будинків. Київ переповнюється недобудовами, які спотворюють місто. Вирішенням цієї проблеми ніхто не займається, так як, мабуть, поточна ситуація всіх влаштовує.

Десятки тисяч людей залишаються без квартир

У 2006 році «Еліта-центр» була нахабною аферою. Тоді без квартир залишилося 1759 чоловік. Тепер ошуканих рахують десятками тисяч – 15 тис постраждало через скандального забудовника Анатолія Войцеховського, 13 тис ризикують залишитися без житла через «Укрбуд», який зупинив роботи на більшості об’єктів. По країні вже утворилося близько 10 тисяч довгобудів серед житлових комплексів — будинку, здачу в експлуатацію яких затягли на рік або більше. Ситуація жахлива.

У число київських недобудов потрапляють також і готові будинки. Це відбувається, коли частина житлового комплексу не закінчена, але окремі будинки вже побудовані. Їх не підключають до комунікацій, оскільки введення в експлуатацію передбачався для всього комплексу в цілому. І люди, які купили квартири, змушені жити в «напівзаконних» будинках. Їх не можуть підключити до міської інфраструктури — опалення, електрики, каналізації тощо

«Ошукані інвестори» – вже стало стійким словосполученням, яке регулярно звучить з екранів телевізора або друкується в ЗМІ. Зрозуміло, що це люди, які купили квартири в багатоповерховому будинку, який не побудували, не добудували або не ввели в експлуатацію. Ці люди регулярно мітингують: вимагають справедливості і допомоги влади.

Насправді, якщо людина не знає, чим відрізняється ROI і IRR, він – не інвестор. Це підміна понять. Установи або структури, які займаються інвестуванням, перевіряють нормативи банківської ліквідності і капітал забудовника, вимагають гарантії акціонерів під їх особисте майно, контролюють. Фізична особа задовольняється лише мрією, яку йому продали за ціною квартири. Люди здійснюють купівлю квартири, не з метою отримання прибутку і не готові нести ризики через можливих втрат своїх коштів.

Читайте також:   НБУ зобов'язали виплатити 129 мільйонів акціонеру пов'язаного з Януковичем банку

Ситуація абсурдна: людина віддає сотні тисяч гривень, при цьому не маючи гарантій, що його житло хоча б добудують.

Забудовник бере гроші з людей, отримує згоду в коридорах влади, але нічого не гарантує

Для початку роботи забудовник у політичних кулуарах отримує «зелене світло» на землю під будівництво. Для початку законного будівництва, необхідно витратити півтора року і пройти 35 погоджувальних процедур. Але всі поспішають – отримали п’ять дозволів і приступають. Ця практика називається «пол документа». Далі — ставлять паркан, дають рекламу, відкривають офіс продажів квартир. І вже з продажу починають фактичне будівництво більшості житлових комплексів у Києві. Як правило, пропозицію вже випереджає попит і грошей заходить менше, ніж необхідно для закінчення будівництва. Тоді забудовник береться за наступний об’єкт, залучаючи нових покупців. Так виростає число заявлених, але недобудованих житлових комплексів по Києву. І тут виникає питання, чому влада виділяє одному забудовнику так багато ділянок? У Войцеховського було 46, у «УкрБуд» — 26 житлових проектів, і лише деякі з них взялися добудовувати інші компанії, чим викликали перенесення термінів здачі власних об’єктів.

Нова проблема виникла з введенням в експлуатацію після зміни влади — «пол документа» раптово стало порушенням.

А постраждалі в цій ситуації – люди, які чекають на квартири. «Ошукані інвестори», які не вміють оцінювати ризики і не готові до втрат. Перед ними ніхто не несе відповідальності і нічого не гарантує.

Варіанти вирішення проблеми

У багатьох країнах будівництво житла та придбання квартир регламентує, захищає і контролює законодавство. Гроші виділяються на все будівництво, ніхто не будується з продажу, як у нас. В будівництво або вкладаються власні кошти компанії, або кредитні кошти фінансових установ або кошти професійних та інституційних інвесторів. У США, Канаді, Німеччині, Франції, Росії, Польщі та інших країнах залучають банківські гарантії.

Читайте також:   «Азовці» завдали нищівного удару по гібридної армії Путіна: у «бригаді 200» стало більше бойовиків – блогер

Наприклад, у Польщі покупець не віддає гроші забудовникові, а перераховує на накопичувальний рахунок в банку. Банк ці гроші «заморожує», і забудовник зможе їх отримати, коли об’єкт буде 100% готовий. У Канаді забудовник вносить в банк заставу на загальну кошторисну суму нової будівлі і тільки після цього отримує всі необхідні документи для початку будівництва. Цей заставу цільового використання стосується лише будівництва конкретного об’єкта.

Інший варіант, коли покупець вносить в банк до 10% вартості у вигляді застави. Решта 90% платить, коли об’єкт буде побудований. Для цього, при необхідності, беруть стандартний іпотечний кредит в банку під заставу вже існуючої квартири. А банк, який бачить договору купівлі-продажу майбутніх квартир, гарантію попиту, дає гроші забудовникові в якості проектного фінансування.

Зміна правил для забудовників вплине на ринок житлової нерухомості

Із змінами правил можна передбачити відхід дрібних компаній з українського ринку і сильне зміна його структури. Не кожен забудовник зможе забезпечувати бюджету для будівництва, надавати фінансові гарантії, що об’єкт добудують до кінця. Виживуть тільки великі компанії.

Також пропадуть штучно занижені ціни на квартири. Це явище можна було спостерігати з квартирами Войцеховського. Об’єкти були вже під арештом, а квартири продавалися дешевше нормативної собівартості нерухомості, що визначається Мінрегіонбудом.

Але загального зростання цін на квартири не варто боятися. Коли подібні зміни розглядалися в Росії, забудовники лякали всіх надмірним зростанням цін на квартири. І ось з 1 липня 2019 року російські забудовники позбулися можливості залучати кошти майбутніх власників квартир для будівництва. Але прогнози щодо зростання цін не виправдалися. На цей рік озвучують одночасно два варіанти: зростання цін на 5-10% і відсутність зростання цін через зниження попиту, що пов’язують із занепадом загальної купівельної спроможності населення в країні.

Читайте також:   Нардеп Тимошенко з Коломиї назвавши проститутами команду, з якою йшов на вибори

Як захиститися, поки цивілізовані правила житлового будівництва не прийняті?

Не поспішайте нести всі свої гроші для покупки квартири, яка вам сподобалася. Перед здійсненням операції необхідно перевірити інформацію про забудовника та наявність дозволів. За кодом ЕРДПОУ забудовника перевірити документи в державних та судових реєстрах. Останній виявить не підлягає будь-якого з цих документів оспорювання.

1. Документи на земельну ділянку (договір оренди, право постійного користування, акт власності). Зверніть увагу на кадастровий номер, термін дії (достатній час будівництва комплексу), правильне цільове призначення (будівництво багатоквартирного багатоповерхового будинку).

2. Містобудівні умови та обмеження, видані ДАБІ міста Києва. Базовий документ, який показує, що місцеві влади дозволяють звести на даній земельній ділянці. Будівництво без цього документа — грубе порушення законодавства.

3. Дозвіл на будівництво, видане Дабком. Документ виданий відповідно до класу наслідків СС2 або СС3.

4. Технічні умови на підключення до інженерних мереж міста: електроенергія, вода, каналізація, дощова каналізація, тепломережі.

Якщо ви не впевнені у власних силах зрозуміти сенс наданих за запитом документів, наполегливо рекомендую перед підписанням договору з забудовником звернутися за допомогою до юриста, мають розуміння черговості етапів і процедур у будівельній сфері від початку робіт до передачі права власності покупцеві. Юрист може оцінити ступінь ризику.

Міністерство розвитку громад і територій готує законопроект, який дозволить добудовувати недобудови. Але також необхідно подумати глобальніше і розробити заходи, завдяки яким такі ситуації більше не виникатимуть. Щоб забудовник не тільки починав, але і гарантовано закінчував своє будівництво. Вигадувати ноу-хау немає необхідності. У світі достатньо прикладів вдалого вирішення цієї проблеми.

Сергій ФОТИЕВ

 

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *