Всі новобудови подорожчають на третину

Все новостройки подорожают на треть

Згідно з дорученням Володимира Путіна, протягом місяця повинен бути опрацьований детальний план-графік переходу від залучення коштів громадян на будівництво житлових будинків в рамках договору пайової участі або до проектного фінансування, або до банківського супроводу. Про це заявив у ході круглого столу при Комітеті Держдуми з природних ресурсів заступник глави Мінбуду Микита Стасишин. В ході цієї роботи, уточнив він, крім іншого експертам належить з’ясувати, як це все в підсумку вплине на кінцеву вартість житла для людини

Однак поки чиновники тільки збираються з’ясувати, як вплине перехід до проектного фінансування на вартість квартир, деякі великі ріелтори вже проводять порівняльні аналізи і приходять до невтішних для пересічних покупців висновків.

Подібну роботу, зокрема, провели аналітики компанії «МІЕЛЬ-Заміська нерухомість», прийнявши в якості розрахункової бази одну з найбільш затребуваних для зведення як малоповерхових, так і висотних житлових комплексів локацій серед забудовників — територію Нової Москви в зоні видалення від 5 до 20 кілометрів від МКАДа.

З урахуванням діючої «старої» моделі пайового будівництва вони отримали наступні дані по собівартості квадратного метра житлової площі:

*) будівельна собівартість об’єкта — 61 400 рублів;

*) загальна собівартість проекту — 66 800 рублів;

*) «продажна» ціна без урахування винагороди ріелтора — 77 600 рублів;

*) підвищення собівартості житлової площі за рахунок відсотків по кредиту за ставкою 14% річних — 1 484 рубля;

При цьому «миэлевцы» уточнили, що отримані середньозважені значення дійсні на умовах придбання забудовником землі і запуску початкового етапу планування за власний рахунок, а всі інші витрати здійснюються за рахунок залучення кредитних коштів, а на отримання містобудівної та дозвільної документації, безпосереднє зведення об’єкта, його здачу в експлуатацію та оформлення прав власності буде потрібно не більше трьох років.

Читайте також:   На Сахаліні готуються відродити сталінський проект і побудувати дорогу за 540 млрд

В передбачувану ж «нову» модель проектного фінансування аналітики заклали дещо інші параметри. Так, вони припустили, що купувати земельну ділянку і перші стадії проектування девелопер буде здійснювати також за свій рахунок, а залучати кредитні кошти буде для всіх інших робіт до отримання дозволу на будівництво (це разом з процесом будівництва і введення об’єкта в дію потрібні всі ті ж 3 роки). Надходження грошей від покупців буде відбуватися протягом року після приймання будинку, якщо на ескроу-рахунки є грошові кошти, і частина квартир уже реалізована, при цьому погашення виданого кредиту буде здійснено протягом 6 місяців.

У цьому випадку середньозважені дані за ціною квадратного метра житла вийшли дещо іншими. Якщо розміри будівельної та загальної собівартості залишилися колишніми (61,4 і 66,8 тисячі рублів відповідно), так само як і ціна реалізації за мінусом ріелторського винагороди (77,6 тисячі рублів), то подорожчання за рахунок відсотків за кредитом виявилося в рази вище. При тій же річній ставці (14%) зростання складе мінімум 15%, що в грошовому еквіваленті перевищує 10,5 тисячі рублів. Таким чином, констатують «миэлевцы», при впровадженні проектного фінансування кожен квадратний метр житлової площі в столичному регіоні буде обходитися покупцеві найменше в 89 895 рублів (проти «мінімалки» в 79 327 рублів за чинною схемою пайової будівництва).

Автори розрахунку звертають увагу на той факт, що на кінцеву ринкову вартість квадратного метра житла в Росії чинить серйозний вплив фактор володіння землею. Іншими словами, якщо в наведених вище розрахунках врахувати, що у забудовника з якихось причин не має власних коштів для придбання ділянки та облаштування інженерної інфраструктури (або вартість землі спочатку занадто висока), то ризики затягування термінів будівництва зростають. А це у випадку реалізації схеми проектного фінансування може призвести до того, що подорожчання квадратного метра в проекті досягне позначки вже в 30%.

Читайте також:   В Україні можуть приватизувати митниці

До того ж, в російських реаліях доступність банківських кредитів для реалізації власних проектів для різних девелоперів різна. Отже, в оновлених умовах шанси зберегти конкурентоспроможність залишаться виключно у великих гравців первинного ринку, «заточених» під масову комплексну забудову. Невеликі компанії, що спеціалізуються на дрібних точкових проектах (як наслідок, набагато менш затратних), швидше за все, свою частку ринку втратять. Це означає, що навіть саме недороге житло комфорт – і економ-класів перетвориться при введенні системи проектного фінансування в недосяжну для масового покупця нерухомість.

Однак крім настільки очевидного і аж ніяк не приємного для більшості росіян мінуса перехід на проектне фінансування має також і деякі плюси в порівнянні з діючою нині системою. Кінцевий покупець, наголошує виконавчий директор компанії «МІЕЛЬ-Заміська нерухомість» Людмила Цвєткова, буде набувати вже повністю готову і здану квартиру. І якщо при цьому у нього виникне потреба в іпотечному кредиті, то в очах банк подібний застава буде виглядати менш ризиковим. У теорії це повинно вплинути на розмір річної ставки по такій позиці і знизити її до найбільш оптимального, прийнятного для споживачів, і для держави рівня.

Плюс до цього, зазначають експерти, забудовники чудово усвідомлюють, що ризики, які підвищують вартість об’єкта житлового будівництва, що можуть виникнути на будь-якому етапі його реалізації. Наприклад, затримка може статися при отриманні містобудівного плану забудови ділянки (ГПЗУ) або на етапі введення житла в експлуатацію. І те, і інше буде означати, що термін отримання девелопером грошей від покупців, за рахунок яких він може розплатитися з банком-кредитором, може відкладатися.

Чудово розуміючи це, забудовники, вважають фахівці, будуть намагатися мінімізувати свої витрати за рахунок скорочення часу виходу на будмайданчик і строків будівництва, що також сприятливо позначиться на здачі житла в експлуатацію. А якщо ще у них з’явиться можливість використовувати ескроу-рахунку з нарахуванням відсотків протягом періоду накопичення, то і витрати на обслуговування кредиту також можуть бути частково нівельовані.

Читайте також:   Уряд схвалив проект про удосконалення бюджетного процесу
 

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *